De politiek is ons daar in gevolgd. We mochten er al meermaals bevestiging van ontvangen. Maar veranderen er nog zaken? Afgelopen vrijdag boog de Vlaamse regering zich over het ontwerp van programmadecreet. De verlaging naar 2% wordt via dat decreet geregeld. De tekst is natuurlijk nog niet definitief. Ze moet nog naar de Raad van State en het Parlement. Maar, met het ontwerp weten we een stuk meer over wat er fiscaal wordt voorzien voor de vastgoedmarkt vanaf 01/01/2025.

De rechtenvermindering daalt mee
De rechtenvermindering blijft bestaan. Kopers die een woning kopen voor minder dan 220.000€ (240.000€ in de centrumsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand) komen er voor in aanmerking. Die korting wordt wel mee verlaagd. Ze zal vanaf 01/01/2025 1.867€ bedragen t.o.v. 2.800€ vandaag. 

De grensbedragen van 220.000€ en 240.000€ blijven dezelfde. Hier wordt niet aan geraakt. Het aparte bedrag van 960€, in combinatie met het 1%-tarief voor IER en sloop/heropbouw, verdwijnt. Dit afzonderlijk gunsttarief wordt immers geschrapt. 

Het 1%-tarief voor IER en sloop/heropbouw verdwijnt
Vandaag kan een koper extra voordeel doen als hij na de aankoop van een enige gezinswoning deze energetisch renoveert of sloop/heropbouwt. De koper betaalt dan 1% voorkooprecht in plaats van 3%. Dit afzonderlijke gunsttarief verdwijnt vanaf 01/01/2025.

Belangrijk: bepaalde kopers zullen hier nadeel door ondervinden. Wie een enige gezinswoning koopt met het oog op IER of sloop/heropbouw betaalt vanaf 01/01/2025 1% meer Vlaams verkooprecht én verliest de rechtenvermindering van 960€ (bij een aankoopprijs onder 220.000€/240.000€). Kopers doen er dan ook goed aan om na te gaan of ze in aanmerking kunnen komen voor het huidig 1%-tarief. Zo ja, zullen ze best hun aankoop versnellen. Qua timing is daar nog ruimte voor. Voor de afschaffing van het 1%-tarief wordt immers een ander ijkpunt gebruikt: de datum van het compromis.

Twee ijkpunten
Kort samengevat moet je twee ijkpunten in gedachten houden:

3% -> 2% voor de enige gezinswoning (geen IER of sloop/heropbouw): de aktedatum
1% -> 2% (IER of sloop/herbouw): de ‘naakte’ datum van de onderhandse verkoopovereenkomst
De wijzigingen aan de rechtenvermindering volgen dezelfde ijkpunten:

2.800€ -> 1.867€ voor de enige gezinswoning (geen IER of sloop/heropbouw): de aktedatum
960€ -> Geen rechtenvermindering (IER of sloop/heropbouw): de ‘naakte’ datum van de onderhandse verkoopovereenkomst
We schrijven ‘naakte datum’ omdat geen rekening wordt gehouden met eventuele opschortende voorwaarden.

Belangrijk is wel dat wie het 1%-tarief voor IER of sloop/heropbouw nog wil krijgen zeker een onderhandse verkoopovereenkomst afsluit voor 01/01/2025. We raden af om in dit scenario met een wederkerige belofte te werken, aangezien je hier moet bewijzen dat deze belofte effectief gelicht is voor 01/01/2025. Een klassiek compromis geeft meer zekerheid inzake bewijskracht tegenover de fiscus.
 

‘Voorlopig’ geen wijzigingen aan andere tarieven, waaronder dat van de beroepsverkoper
Op vlak van verkooprecht bevat het ontwerp van programmadecreet geen verdere wijzigingen. We overlopen even de verschillende andere tarieven.

Het basistarief blijft 12% -> We hadden geen indicatie dat hieraan iets zou wijzigen en dat gebeurt ook niet.
Het 10%-tarief voor natuurgebieden & landbouwgrond -> Geen wijzigingen
Het 7%-tarief bij SVK-verhuur van de aangekochte woning -> Geen wijzigingen
Het 6%-tarief voor de aankoop van een beschermd monument & het 1%-tarief voor wie in dat beschermd monument een gezinswoning vestigt -> Het regeerakkoord gaf te kennen dat deze tarieven zouden verdwijnen. Het ontwerp van programmadecreet vermeldt er echter niets over. We weten vandaag niet of dat betekent dat deze tarieven voorlopig blijven bestaan, dan wel of de tekst later nog geamendeerd wordt om de schrapping toe te voegen. Over het lot van deze tarieven is het nog even koffiedik kijken.
Het 4%-tarief voor de beroepsverkoper -> We vinden in het ontwerp van programmadecreet voorlopig niets terug over de vooropgestelde tariefaanpassing naar 6%. En evenmin over de aangekondigde verlenging van de termijn voor het realiseren van wederverkopen. Het is afwachten of deze wijzigingen nog via amendementen worden toegevoegd, dan wel of dit er pas later in de legislatuur komt.

 
De voorwaarden voor het gunsttarief blijven ongewijzigd
Het ontwerp van programmadecreet bevat geen wijzigingen aan de voorwaarden om een woning aan 3% (binnenkort 2%) te kunnen aankopen. De domiciliëringstermijn en de termijn voor de verkoop van verhinderend bezit (‘tolerantie causaal verband’) blijven bijvoorbeeld dezelfde. Het ontwerp van programmadecreet zegt ook niets over wijzigingen op vlak van fiscale boetes. In het regeerakkoord staat dat deze niet meer altijd proportioneel zijn. Wellicht wordt hier later in de legislatuur op teruggekomen. So far echter geen veranderingen.
 

Ook verlaagd tarief voor schenking bij IER sneuvelt
Sinds 1 juli 2015 bestaat er een verlaagd tarief in de schenkbelasting voor het scenario waarbij de begiftigde vervolgens het geschonken goed ingrijpend energetisch renoveert. Alle details over dit tarief kan je terugvinden op deze webstek van de Vlaamse overheid. Het gunsttarief werkt door middel van een teruggave: bij de schenking zelf betaalt men het normale tarief. Als achteraf kan worden aangetoond dat het pand energetisch werd gerenoveerd, krijgt men het teveel betaalde uitgekeerd via een teruggave. Op 01/01/2025 wordt deze gunstregeling echter geschrapt. Net als het 1%-tarief in het verkooprecht redeneert de Vlaamse regering dat er geen voldoende stimulans meer van uitgaat.
 

Afschaffing verlaagde onroerende voorheffing voor energiezuinige woningen
De Vlaamse Codex Fiscaliteit voorziet momenteel nog een 100% vermindering van de onroerende voorheffing voor een ingrijpende energetische renovatie voor een maximaal behaald E-peil van E60. Voor gedeeltelijke herbouw of herbouw geldt een 50% en 100% vermindering respectievelijk voor een maximaal E-peil van E20 en E10. Alle details kan je terugvinden op deze webstek van de Vlaamse overheid. Deze kortingen worden met ingang van 01/01/2025 geschrapt. Let wel, bestaande dossiers worden gehonoreerd. Wie de korting vandaag krijgt, behoudt ze tot het einde van de periode.

Om nog voor de vermindering in aanmerking te komen is de datum van de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning cruciaal. Als die aanvraag is ingediend voor 01/01/2025 kan je de korting nog inroepen. Letterlijk: ‘Daarom wordt voorgesteld om de vermindering voor ingrijpende energetische renovaties met een maximaal E-peil van E60 op te heffen voor aanvragen vanaf 1 januari 2025. Voor gedeeltelijke herbouw of herbouw worden de 50% en 100% verminderingen voor E-peilen van respectievelijk E20 en E10 eveneens opgeheven vanaf dezelfde datum.’
 

Verlenging van de verdachte periode in de erfbelasting
Het ontwerp van programmadecreet voorziet dat de verdachte periode voortaan 5 jaar zal bedragen in plaats van 3. Concreet: handgiften die niet via een schenkingsakte zijn geregistreerd zullen alsnog tot de nalatenschap gerekend worden indien de schenker binnen 5 jaar overlijdt. Dat maakt de keuze complexer om al dan niet voor een schenkingsakte te kiezen (en dus schenkbelasting te betalen). Deze wijziging geldt voor roerende schenkingen (onroerende moeten sowieso via een akte gebeuren). Maar, dergelijke handgiften zijn vrij courant voorafgaand aan vastgoedaankopen (niet in het minst in functie van een gesplitste aankoop). Deze wijziging zal dus indirect impact hebben op de vastgoedmarkt.

Deze wijziging wordt van kracht op 01/01/2025 en geldt voor alle handgiften die vanaf die datum gebeuren. Voor oudere handgiften blijft de termijn 3 jaar.

Bron: cib.be