Op 1 oktober 2023 lopen in Vlaanderen de beperkingen af op de indexatie van de huurprijzen voor minder energetische woningen. Vanaf dan is het indexeren van de huur bij EPC-label E of F (of bij geen EPC) opnieuw toegelaten. Bij label D valt de beperking tot 50% weg. Maar, je moet voortaan wel rekening houden met correctiefactoren. Die verhinderen dat de tijdens het afgelopen jaar ‘verloren’ huurverhoging terug wordt ingehaald. Wat moet je allemaal weten over deze correctiefactoren? In dit artikel beantwoorden we nog enkele veelgestelde vragen.

Bij welke huurcontracten moet een correctiefactor worden toegepast? 
De correctiefactor moet alleen worden toegepast bij huurcontracten voor hoofdverblijfplaatsen die in werking zijn getreden voor 1 oktober 2022. Huurcontracten die vanaf 1 oktober 2022 in werking zijn getreden hoeven geen rekening te houden met correctiefactoren voor het berekenen van de geïndexeerde huurprijs.

De correctiefactoren gelden niet voor sociale huurovereenkomsten en studentenhuurcontracten.

Wat als de verhuurder in het verleden niet aan 100% indexeerde?
We geven een concreet voorbeeld.

Een woninghuurovereenkomst werd gesloten op 15 februari 2019 en trad in werking op 1 maart 2019 met een basishuurprijs van 750€. Deze woning heeft een EPC met label D.

Deze woninghuurovereenkomst valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet. De aanvangsindex is deze van de maand voorafgaand aan de aanvang van de huurovereenkomst, dus februari 2019. 

De gezondheidsindex voor februari 2019 bedraagt 108,78 ( = aanvangsindexcijfer)
De gezondheidsindex voor februari 2022 bedraagt 118,74
De gezondheidsindex voor februari 2023 bedraagt 126,86

De verhuurder mocht in maart 2022 de huurprijs volledig indexeren. De eisbare huurprijs bedroeg 818,67€. Huurder en verhuurder kwamen echter overeen om niet de volledige index toe te passen en de huurprijs vast te leggen op 800€.

Door de tijdelijke maatregelen mocht er slechts aan 50% geïndexeerd worden in maart 2023. De verhuurder indexeerde bijgevolg aan 50%. De huurprijs bedroeg zo vanaf maart 2023 837,33€ = 800€ + (50% x (874,6552675 – 800)).

Of de verhuurder op 01/10/2023 opnieuw kan indexeren is niet geheel zeker. Vraag is vooral of dit strijdig zou zijn met de tekst van art. 34 Vlaams Woninghuurdecreet en art. 1728bis Woninghuurwet. Daarin staat immers dat er maximaal één maal per huurjaar geïndexeerd mag worden. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel lijkt het ons dat we er van moeten uitgaan dat die bepaling van toepassing is. De visies hierover lopen uiteen. Wie een tweede maal indexeert in hetzelfde jaar, moet zich bewust zijn van het risico van strijdigheid met de wet. Maar, het is natuurlijk ook afwachten hoe de rechtbanken hierover zouden oordelen.

Wat als de huurwoning na 1 oktober 2023 stijgt qua EPC-label?
Is er 1 oktober 2023 op een gegeven ogenblik een beter EPC-label? Dan kan het zijn dat er een andere correctiefactor geldt of dat er zelfs geen rekening meer moet worden gehouden met de correctiefactoren. 

Heeft de woning voortaan een EPC-label A+, A, B of C, dan mag de huurprijs vanaf dat ogenblik volledig worden geïndexeerd en moeten er geen correctiefactoren worden toegepast. Met een EPC-label D geldt er een andere correctiefactor.

Opgelet: de verhuurder mag geen 3 maanden teruggaan in de tijd, als er op dat moment geen gunstig EPC-label was.

Was er bijvoorbeeld op 1 oktober 2023 een EPC-label E, maar behaalt de woning op 1 februari 2024 een EPC-label C, dan mag de verhuurder vanaf 1 februari 2024 weer indexeren zonder correctiefactor. Hij mag de volledig, geïndexeerde huurprijs niet voor de 3 maanden voorafgaand vragen, want toen was er nog geen EPC-label C. Vraagt de verhuurder pas op 1 mei 2024 om de geïndexeerde huurprijs te betalen, dan kan hij wel teruggaan tot 1 februari 2024, omdat er vanaf die dag een gunstig EPC voorligt.

Wat als de verhuurder toch een volledige indexatie toepast? 
Als de verhuurder te veel aanrekent, is een huurder niet verplicht dat te betalen. De huurder mag de vorige huurprijs blijven betalen. Als de verhuurder voet bij stuk houdt, moet hij naar de vrederechter gaan. Die zal vaststellen dat de verhuurder onterecht een te hoge huurprijs vraagt.

Wat als het EPC geen label heeft?
Het is mogelijk dat het EPC geen label heeft. Het label werd immers pas toegevoegd aan het EPC op 1 januari 2019. Oudere EPC’s dan die datum vermelden enkel een kengetal. Daar moet je dan naar kijken. Dit is de energieprestatiescore, uitgedrukt in kWh/m². Het EPC-kengetal kan omgerekend worden naar het label volgens de onderstaande tabel.

EPC-Label                           Overeenkomstig kengetal
F                                              Hoger dan 500 kWh/(m² jaar)
E                                              Tussen 500 en 401 kWh/(m² jaar)
D                                             Tussen 400 en 301 kWh/(m² jaar)
C                                              Tussen 300 en 201 kWh/(m² jaar)
B                                              Tussen 200 en 101 kWh/(m² jaar)
A                                              Tussen 100 en 1 kWh/(m² jaar)
A+                                            0 of minder dan 0 kWh/(m² jaar)

Bron: cib.be